“學區房”在自住、投資兩大方面的穩定表現，一直頗受市場關注。不過購買此類房產需要關注落戶、“就近入學”相關規定等因素，避免買到“山寨學區房”，這樣才能減小風險。

　　不管是自住，還是長期投資，“學區房”一直是市場上的香餑餑。雖然近期樓市仍然處于觀望階段，但是“學區房”卻呈現出另外一番風景。價格穩定，同時租賃需求也較為旺盛，“學區房”近期的表現確實比較搶眼。其實這并非虛火上升，而是有真實的市場需求來做支撐的。

　　那么，如何購買“學區房”，這與購買一般的房產有無區別？還需留心哪些注意事項？記者對此進行了采訪。在此需要說明的是，幾乎所有受購房者追捧的“學區房”都是分布在名校周邊的房產，根據“就近入學”相關規定，在義務教育階段，凡片區內的適齡兒童皆可免試就讀，故在此也主要介紹分布名校附近的房產。

　　自住、投資二者兼顧

　　近日，家住上海市閔行區古美社區內的符先生準備換房，其目的就是想讓自己的女兒將來能夠進入一所知名小學就讀。

　　按理說，閔行區古美社區經過數年來的發展，目前已經發展成為一個大型居住社區，這里的交通、商業、醫療等設施都不錯，但是唯一有些缺陷的是，就是沒有好的學校，這對諸如符先生那樣的業主來說，肯定是一個不小的難題。“雖然目前各學校的師資力量差距已經縮小，但知名學校對小孩的培養還是讓人更加放心，我不想讓自己的小孩輸在起跑線上。”符先生如是說。

　　符先生將目光鎖定在徐匯區、靜安區以及長寧區等名校比較集中的區域。這里有徐匯區匯師小學、徐匯區愛菊小學、靜安區第一中心小學、長寧區新世紀小學等諸多知名小學，而且其中有少數小學還能直升重點中學，在接受義務教育階段都能夠與名校結緣，這讓他更是心動。

　　而另一位有先見之明的購房者李先生在三年前就已經提前“打好埋伏”。李先生一家住在普陀區，但是他想把自己的小孩送到徐匯區上學，一來是那里名校較多教學質量高，再者與父母居所很近，也能方便他們幫助自己接送小孩。李先生在2005年初在徐家匯附近花了40多萬元購買了一套一室戶，并馬上把自己全家的戶口遷了進去，之后將其出租。今年9月份開學，他就準備把自己的小孩送到附近的小學——徐匯區匯師小學去上學。當然，這套房產目前市值已超過百萬元，同時每月租金收入為2500元，足以抵扣銀行按揭貸款。李先生在自用與投資兩個方面都有收獲，可謂是一舉兩得。

　　符先生與李先生都是考慮為子女上學而購買房產，這并不是個別現象。記者了解到，在京滬穗三地，名校周邊的“學區房”一直是熱點。而與此同時，由于兼具自用、投資雙重功能，使得此類物業頗受喜歡投資不動產的人士關注。

　　就“學區房”近期表現來看，要好于市場整體水平。北京中原地產三級市場研究部有關人士表示，名校周邊的房產價格相比較而言較其他區域穩定一些，尤其是其源源不斷的龐大需求支撐著區域二手房市場，雖然成交方面也會受到房價變化的影響，但由于一些業主認為自己的房屋具有地段和特殊資源(學校周邊)的優勢，不愿降低房價出手，在市場低迷時便轉售為租，因此一定程度上促區域二手房價格的相對穩定。如位于東城區，東二環附近的史家小學、北京二中周邊學區房價格走勢比較平穩，北京中原三級市場研究部統計數據顯示，東二環附近的朝陽門內大街板塊、東四板塊的中高檔二手商品房，1月份價格分別為16000元/平方米和13000元/平方米左右，經歷了2008年樓市的低迷，但整體價格走勢仍舊比較穩定，未呈現明顯的上漲或下浮。再比如位于海淀區黃莊附近的中關村(4.90，-0.14，-2.78%)一小、二小，促成了周邊“學區房”保值、增值的特性，這兩個小學周邊的中高檔二手商品房成交均價目前為21000～22000元/平方米，變化不大。

　　同時，其租賃市場也比較活躍，尤其是學校周邊的租賃市場具有一定的周期性，一般在每個學期開學前半個月到一個月會出現租賃的高峰，而一些提早為孩子上學打算的家長看房，也保證了平常租賃需求相對比較穩定。上海美聯物業虹口區域經理高一定介紹，虹口區、楊浦區云集著很多重點中學、大學，考慮到照料子女日常生活，在虹口的四平板塊就有不少高中生家長在學校周邊借房陪讀的現象，這也致使板塊內節后租賃需求量增加兩成。

　　小貼士：何謂“就近入學”？

　　“就近入學”并不是指到離家最近的學校就讀。而是指：由所在地區教育行政部門根據本地區公辦學校的資源配置狀況和義務教育適齡學生的分布和需求狀況，合理規劃和確定本地區義務教育階段公辦學校招生入學范圍和招生人數，為每一位適齡兒童少年提供就近入學的義務教育學額。

　　初中招生也是按照免試就近入學的原則，由小學對口初中或以戶籍對口初中的方式，安排小學畢業生升入初中就讀。

　　關注不同需求的區別

　　如果考慮到用途側重點的不同，購買“學區房”考察的內容也應該有所區別。對于自住的情形，所要考慮的首要因素是居住的舒適性。對此專家建議，除了要考慮到出行的便捷程度、商業、醫療等，同時還要考慮小區居民整體素質，以及房屋所在位置、樓層、朝向、房型等多方面因素。

　　在此，業內人士特別建議，最好購買那些小學、中學能同時兼顧的“學區房”，這等于可以讓自己的子女能在小學、中學階段都有機會進入名校就讀，無疑會更為合算。上海美聯物業閘北區域經理劉慶霞介紹，大寧板塊內有部分“學區房”如歌林春天等，小學階段可進入閘北區實驗小學就讀，而中學階段則能直升區重點中學上海市風華中學就讀，這使得該板塊的學區房一直有不錯的表現。因此業內人士建議購房者在考察之前，不僅僅只是考察物業地址與小學片區之間的關系，同時還要考察小學與之對口的中學，如果中學也是名校，則不要輕易錯過了。而對于更多考慮投資的情形而言，業內人士建議不妨考慮面積較小一些的房產。這部分人士在購買到“學區房”，并在子女報戶口等教育問題解決后，一般就會將此套房產出租。上海德佑地產西康店經理徐國峰告訴記者，小面積物業在租賃市場上表現得更為靈活，因為其租金水平相對低廉一些，市場需求較大，因此更加適合投資。記者了解到，在虹口的四平板塊，一般陪讀的家長選擇2000元/月的一房和2500元/月的二房房源的較多，此類房源的租賃成交量環比年前有了20%的增長。而大房型出租難度較大，勢必會影響到投資收益。

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