京城二手房在調控之下成交再度下滑，但冷熱不均明顯。盡管重點小學周邊的學區房需求依然旺盛，個別項目與周邊非學區房的樓盤差價達30%，但業主調整價格是當前市場整體的趨勢，降價最明顯的通州，房價一月之間從1.8萬元/平方米降至1.5萬至1.6萬元/平方米。

　　半數投資型業主降價

　　隨著樓市調控的不斷深入，二手房市場明顯萎縮。5月二手住宅網簽量環比4月減少22%，同比去年下降47%，已回到2009年初水平。業主調整價格是當前市場整體的趨勢。最近，鏈家地產市場研究中心將北京市十三個區縣120余個典型區域進行統計，有一半的區域出現投資性業主降價銷售的情況，這些區域多處于四環外，例如大興、管莊、回龍觀、梨園及舊宮等。

　　據了解，這些業主多是價格高位時買進，擔心房價下降后投資損失增加，因而急于出售。整體調整的幅度大約是5%-10%左右。目前看，普通業主多數為試探性降價，先適當調低價格看市場的反應，如果銷售不好，業主會考慮繼續下降。一位門店經理反映“短期內多次調價”的現象明顯增多。“比如位于海淀區龍翔路小區的一套房源，掛牌20天以來，業主調整了3次掛牌價，掛牌價從150萬，下降至142萬，下降幅度為約6%。雖然3次下調掛牌價，但降幅不大，依舊沒能成交。”

　　通州高價接盤者被套牢

　　通州區域在低迷的市場中顯得更為慘淡。數據顯示，今年3月北京二手樓市反彈期間，通州網簽量反而下挫4.13個百分點。4月網簽量再次下挫16.24%，5月前半月網簽量跌幅迅猛擴大至39.2%。

　　因交易持續下滑，特價房源比例逐漸提升。通州區域的成交均價在今年三四月份還是1.8萬元/平方米，5月已降至1.5萬至1.6萬元/平方米，一月之間下跌了3000元/平方米，降幅達16.7%。

　　房地產分析師表示，“不少業主是去年四季度和今年年初購房，那時通州的房價還是2萬元/平方米左右，而現在的價格已經下跌20%。也就是說，這一時期購房的業主已被嚴重套牢。”新房方面，截至目前，今年通州樓市只有兩個住宅項目開盤。其中，遠洋東方嘉園296套房源僅成交23套，簽約率7.8%；華業東方玫瑰二期1478套房源成交308套，簽約率為20.8%。

　　學區房熱度不減

　　但屬于重點小學劃片的學區房需求卻沒有明顯下降，在臨近新學年的當下，有些小區的成交量還呈上漲趨勢。例如芳草地小學所屬的東大橋北里、芳草地西街，以及史家胡同小學所屬倉南胡同等，由今年1-3月零成交，轉變為有成交。

　　據長椿街一位門店經紀人介紹，全市重點小學“北京小學”周邊的學區房近期看房量增加了兩三成。按規定，落戶滿三年的家庭子女才能享有入學條件，因此每個新學年開始前的5-8月份通常是學區房的成交高峰期。“比如史家胡同小學劃片的朝陽門北小街、倉南胡同，據我們了解，已經賣到4.7萬至5萬元的單價，比去年同期上漲了24%，而且比周邊非學區房高出三成。另外，中關村一小的東南小區也差不多這個價位，比去年上漲了18%；還有芳草地小學、中關村三小也都比去年漲了一成左右。”鏈家地產首席市場分析師張月透露，家長們在購買后、入學前的3年時間內，70%以上的客戶都用來出租，并會在子女畢業后再轉手。

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