重點小重點小學分校品牌效應會帶來很大溢價。分校學區均價比周邊一般學區的溢價要高，北京四個區的分校學區均價均比重點學區要低，且周邊的一般學區均價也比重點小學周邊均價低。
同衡城市研究·數據|學區房的秘密
北京清華同衡規劃設計研究院技術創新中心 王鵬、陳清凝、陳立群 &清華大學建筑學院 畢波
中國城市學區劃分的問題，一向引發諸多討論。此前熱播電視劇《虎媽貓爸》中，茜茜一家賣掉自家的大房子，去買小的學區房，卻發現，自家不滿足新規定中居住年限的要求，只好為了孩子能上重點小學而推遲一年上學。這種遭遇在現實中也有典型意義。
對此，大多數媒體和相關行政部門給出了“教育資源分配均衡”的終極藥方。但對每位家長來說，學校分三六九等，已是既定事實，在為孩子謀劃幾年乃至十幾年的前途時，不可避免地需要擇校——“就近入學”遏制不了擇校行為，家長的擇校能力在現實中總有渠道發揮。
以北京為例，即使市場再怎么跌宕起伏，學區房價也依然堅挺，并一直處于穩健漲勢之中（詳見圖1，不過近年來，西城普通二手房價已反超學區房，這與西城的城市紳士化有關）。
圖1：北京主城四區房價均價漲跌幅度
在這場看似不得不加入的教育資源爭奪戰中，想必很多人都會問：
—學區是什么，怎么找？
—買什么樣的學區房更值？
—不買學區房還能獲得好的教育嗎？
本文基于相關政策新聞和大數據分析對此解讀。
Part1 學區是什么，怎么找？
如果把學區房市場比作爭奪教育資源的戰場，學區制就是重要的戰場規則。據百度百科，學區一般指國民教育或義務教育階段學校招收學齡兒童的居住范圍，與“就近入學”的原則密不可分。但中國城市對學區并無統一定義或標準。
以北京市的學區為例，它與其它行政單元不怎么重合，其劃分依據并無普適標準。按已有邊界參考或單純就近距離，都不能保證一處住房一定屬于某所學校的學區，所以家長在判斷學區房所屬學區時只能眼睛擦亮再擦亮。
大家更關心的，是直接與入學權利掛鉤、劃分更為精確的“對口學區”。一個義務教育小學服務哪些小區，一般受到歷史、區位、人口和合作關系等多種復雜因素影響。在北京，對許多有一定歷史的好學校來說，復雜的權屬和利益關系使其劃片十分嚴格，也使政策附加的資源價值直接轉化為學區房房價。
學校招生范圍劃片，與空間上的利益關系牽涉緊密。盡管還做不到公眾參與，不過，當下至少可以在大數據的支持下做到信息開放。一些非官方組織以及先進區縣已經為家長提供了有用的學區查詢應用。
Geohey http://demo.geohey.com/school-district/
朝陽區http://xqcx.bjchyedu.cn
東城區 http://dcoffice.dcjy.net/dcoffice/schoolp1/Sarp_Map.asp
PART 2 買什么樣的學區房更值？
找到了學區，那么哪一處學區房更值？個體效用上的值與不值，最終在于主觀判斷。這里，我們主要通過大數據，剖析學區房在空間上的供需市場，給出一些整體上的客觀建議。
同時，學區房房價的空間分布和差異，也能揭示教育資源配置不均衡的程度，為相關決策做參考。
此次，我們從Geohey、鏈家網、搜房網收集了包括幼兒園、小學、初中在內的共計500個學校的信息， 2000多個對口小區的數據以及7000多個小區數據。數據收集截止時間為2015年8月15日。
這里需要說明的是：
1、本文分析的是招生范圍明確規定的公立小學學區，且以下學區均指小學學區房。
2、學區房以小區為單位，根據對應學校，分為重點學區和一般學區（實際上也有非學區房，如酒店式公寓、商業辦公轉住宅及其它產權不合法的住宅等，由于種種原因不帶學校配套，因而學區并非全覆蓋），此外還考察了重點小學分校的學區。
3、重點學校包括市重點、區重點（教委在2011年就禁止用重點與非重點小學來對學校進行評級，但日積月累下來的師資力量和口碑，使民間仍然認為有“重點”與“非重點”之分，本文使用的“重點”系民間認為的“重點”）。
學區房怎么分布？
對大多數人來說，傳統意義上公立或私立的重點學校是首選。然后是一般普通學校，如果有條件可選擇國際學校。近年來興起的重點學校分校，也逐漸引來家長熱捧。
我們可以先看傳統的“重點”學校分布如何。
一、好學校都分布在哪？
重點學校：重點小學主要集中在主城四區，表1顯示，西城和海淀兩區占據了過半的重點學校。
表1：
重點學區：
表2：
表3：
整體機會分布就是這樣，可以讀重點學校的小區只有10%多一點。西城和海淀集聚了過半的學區房。
下圖是各學區的價格分布圖，越紅越貴。不出意外，重點學區房主要分布在西城和海淀。西城的重點學區房以均價60560元/平米的天價占據首位，其次是東城區的58964元/平米。接下來是海淀區（50498元/平米）、朝陽區（40652元/平米）、豐臺（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。
下圖是各學區的價格分布圖，越紅越貴。不出意外，重點學區房主要分布在西城和海淀。西城的重點學區房以均價60560元/平米的天價占據首位，其次是東城區的58964元/平米。接下來是海淀區（50498元/平米）、朝陽區（40652元/平米）、豐臺（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。學分校品牌效應會帶來很大溢價。分校學區均價比周邊一般學區的溢價要高，北京四個區的分校學區均價均比重點學區要低，且周邊的一般學區均價也比重點小學周邊均價低。
同衡城市研究·數據|學區房的秘密
北京清華同衡規劃設計研究院技術創新中心 王鵬、陳清凝、陳立群 &清華大學建筑學院 畢波
中國城市學區劃分的問題，一向引發諸多討論。此前熱播電視劇《虎媽貓爸》中，茜茜一家賣掉自家的大房子，去買小的學區房，卻發現，自家不滿足新規定中居住年限的要求，只好為了孩子能上重點小學而推遲一年上學。這種遭遇在現實中也有典型意義。
對此，大多數媒體和相關行政部門給出了“教育資源分配均衡”的終極藥方。但對每位家長來說，學校分三六九等，已是既定事實，在為孩子謀劃幾年乃至十幾年的前途時，不可避免地需要擇校——“就近入學”遏制不了擇校行為，家長的擇校能力在現實中總有渠道發揮。
以北京為例，即使市場再怎么跌宕起伏，學區房價也依然堅挺，并一直處于穩健漲勢之中（詳見圖1，不過近年來，西城普通二手房價已反超學區房，這與西城的城市紳士化有關）。
圖1：北京主城四區房價均價漲跌幅度
在這場看似不得不加入的教育資源爭奪戰中，想必很多人都會問：
—學區是什么，怎么找？
—買什么樣的學區房更值？
—不買學區房還能獲得好的教育嗎？
本文基于相關政策新聞和大數據分析對此解讀。
Part1 學區是什么，怎么找？
如果把學區房市場比作爭奪教育資源的戰場，學區制就是重要的戰場規則。據百度百科，學區一般指國民教育或義務教育階段學校招收學齡兒童的居住范圍，與“就近入學”的原則密不可分。但中國城市對學區并無統一定義或標準。
以北京市的學區為例，它與其它行政單元不怎么重合，其劃分依據并無普適標準。按已有邊界參考或單純就近距離，都不能保證一處住房一定屬于某所學校的學區，所以家長在判斷學區房所屬學區時只能眼睛擦亮再擦亮。
大家更關心的，是直接與入學權利掛鉤、劃分更為精確的“對口學區”。一個義務教育小學服務哪些小區，一般受到歷史、區位、人口和合作關系等多種復雜因素影響。在北京，對許多有一定歷史的好學校來說，復雜的權屬和利益關系使其劃片十分嚴格，也使政策附加的資源價值直接轉化為學區房房價。
學校招生范圍劃片，與空間上的利益關系牽涉緊密。盡管還做不到公眾參與，不過，當下至少可以在大數據的支持下做到信息開放。一些非官方組織以及先進區縣已經為家長提供了有用的學區查詢應用。
Geohey http://demo.geohey.com/school-district/
朝陽區http://xqcx.bjchyedu.cn
東城區 http://dcoffice.dcjy.net/dcoffice/schoolp1/Sarp_Map.asp
PART 2 買什么樣的學區房更值？
找到了學區，那么哪一處學區房更值？個體效用上的值與不值，最終在于主觀判斷。這里，我們主要通過大數據，剖析學區房在空間上的供需市場，給出一些整體上的客觀建議。
同時，學區房房價的空間分布和差異，也能揭示教育資源配置不均衡的程度，為相關決策做參考。
此次，我們從Geohey、鏈家網、搜房網收集了包括幼兒園、小學、初中在內的共計500個學校的信息， 2000多個對口小區的數據以及7000多個小區數據。數據收集截止時間為2015年8月15日。
這里需要說明的是：
1、本文分析的是招生范圍明確規定的公立小學學區，且以下學區均指小學學區房。
2、學區房以小區為單位，根據對應學校，分為重點學區和一般學區（實際上也有非學區房，如酒店式公寓、商業辦公轉住宅及其它產權不合法的住宅等，由于種種原因不帶學校配套，因而學區并非全覆蓋），此外還考察了重點小學分校的學區。
3、重點學校包括市重點、區重點（教委在2011年就禁止用重點與非重點小學來對學校進行評級，但日積月累下來的師資力量和口碑，使民間仍然認為有“重點”與“非重點”之分，本文使用的“重點”系民間認為的“重點”）。
學區房怎么分布？
對大多數人來說，傳統意義上公立或私立的重點學校是首選。然后是一般普通學校，如果有條件可選擇國際學校。近年來興起的重點學校分校，也逐漸引來家長熱捧。
我們可以先看傳統的“重點”學校分布如何。
一、好學校都分布在哪？
重點學校：重點小學主要集中在主城四區，表1顯示，西城和海淀兩區占據了過半的重點學校。
表1：
重點學區：
表2：
表3：
整體機會分布就是這樣，可以讀重點學校的小區只有10%多一點。西城和海淀集聚了過半的學區房。
下圖是各學區的價格分布圖，越紅越貴。不出意外，重點學區房主要分布在西城和海淀。西城的重點學區房以均價60560元/平米的天價占據首位，其次是東城區的58964元/平米。接下來是海淀區（50498元/平米）、朝陽區（40652元/平米）、豐臺（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。
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