為什么對北京來說，地段的好壞主要以距離市中心（天安門、故宮、中南海）的遠近來衡量呢？這是因為，北京是一個典型的以政治中心為中心的單中心城市（把通州打造成副中心后，這一狀況會有所改變，但不會從根本上改變）。對于上海、紐約等許多國際大都市來說，很難找出絕對的城市中心。但北京則不然，自從1405年明成祖遷都北京以來，北京600多年來始終是以紫禁城（1949年后換成了中南海）為中軸，由內向外成環狀對稱輻射的單中心城市。離天安門、故宮、中南海越近，土地的稀缺性就越強。

　　現在，北京城市的開發已到了五環、六環之外，有的位于四五環過去曾是村子的地方也比較繁榮、比較現代化了，交通也相當發達。如中關村、望京等等。但無論怎么發展，無論再過多少年，一環（也就是北京老皇城）內比二環內金貴、二環內比三環內金貴、三環內比四環內金貴的基本規律是不會更改的。

　　當然，北京還有個特點，距離市中心同樣遠近的地方，長安街以北比長安街以南金貴，這也是長期以來形成的現象。退一萬步說，即便在遙遠的未來，與學區相關的一切因素都灰飛煙滅了，一環內、二環內地段的稀缺性和珍貴性都會永遠存在下去。前一陣那部獲得雨果獎的著名中篇小說《北京折疊》，把北京分成了三個等級，有人認為這是部高度批判現實主義的小說，第一等級實際上就是二環以內政治色彩最濃、離權力中心最近的區域。

　　學區的重要性如何？2015年教改以來，學區的重要性迅速攀升，有時甚至已經超過地段，成了決定房價的第一位因素。這與中國父母對教育的高度重視密切相關，論望子成龍的程度、論對子女教育不惜代價投入的程度，中國父母在全世界都是絕無僅有的，有時得到了匪夷所思的地步。這也造就了有的地方同一地段的老破小學區房比非學區房的高檔公寓價格高出70%-80%的怪現象。

　　當然，學區的重要性提升，在某種程度上也是一把雙刃劍。特別對于那些地段不是那么理想的好學區來說，學區溢價因素越高，也就意味著泡沫成分越大，一旦學區政策發生明顯變化，房價就很容易出現動搖。

　　學區會永遠重要下去嗎？這實際上也就是教育會不會實現均衡的問題。均衡是相對的，不均衡是絕對的。這一輪新教改肯定是在朝著教育資源均衡化的方向發展，但未來教育資源均衡化，主要體現在縮小實力較弱的普通學校同中上等學校之間的差距，至于那些牛校（主要是指牛中，因為應試教育語境下的小學階段教育質量并沒有實質性的差別，以后還要另文詳細闡述）的優勢則依然會長期顯著存在，也就是說牛中和中等中學的差距依然會顯著存在。簡言之，教育均衡化的主要結果是提低，而不是把牛中拉低到一個平庸的水平。以西城四大金剛為例，可能再過十幾二十年，四大金剛仍會存在，四中、實驗的教主地位仍不會動搖。

　　因此綜合起來，那些兼具地段優勢和學區優勢的二環內學區，是最具保值增值潛力的，是抗風險能力最強的。下面分東西城來說明。

　　就西城而言，西城地段最好的是西長安街學區、金融街學區、什剎海學區，學區最好的是金融街學區、什剎海學區、德勝學區，這其中金融街學區和什剎海學區是兼具最優地段和最優學區資源的。而金融街學區又有著西城最現代化的配套環境，這賦予了它西城龍頭老大的地位。什剎海學區，地理位置同樣優越（南半片屬于北京老皇城也就是一環），學區資源同樣優質，只是配套環境不如金融街現代化，因此綜合起來僅次于金融街學區，目前看黃小、西什庫等代表校的價格同金融街的差距還有些大，這主要是因為出房少，炒作因素少。

　　回歸正常理性狀態后，什剎海同金融街的價格差還會進一步縮小。西長安街學區的地理位置極其優越，甚至比金融街更優越，在這兩年教改導致的學區因素凸顯之前，靈境胡同、太仆寺街等核心地段的價格實際上是一直高于豐匯園等宏廟學區房的。但教改后西長安街學區相對平庸一些，缺乏出彩的學校，因此目前的價格基本反映了單純的地段價值，學區溢價因素極少。

　　德勝則與西長安街相反，德勝的學區優質度也比較高，和金融街、什剎海同屬西城第一梯隊，但地段遜色不少，大部分位于二環外，有的甚至都出了三環，因此現在的價格有些虛高，主要是靠學區溢價因素維持的，同時也跟此前許多人的大肆炒作很有關系。此外，月壇、新街口、展覽路等學區的地段和學區資源也都還不錯，但相對來說遜色一籌。

　　就東城而言，東城地段最好的是景山—東華門學區和東朝建學區（前者是王府井一帶，后者是金寶街一帶，都是“東富西貴”中“東富”的代表），學區最好的是東朝建學區、和平里學區、安交學區（東朝建有點類似于金融街，有史家這樣的牛小，有二中這樣的全東城領頭牛中，有直升二中分的新鮮小學；和平里有點類似德勝，教育資源最均衡，但地理位置太偏北，有的出了三環之外；安交學區有府學，有五中，也足夠光彩奪目）。這其中東朝建學區是兼具最優地段和最優學區資源的。

　　由于東城的學區總體上不如西城，因此東城的學區房房價總體上也比西城低不少，這就是因學區因素造成的價值洼地。如果幾年后東西城真的實現合并，因而中考不再相互鎖區，東城的學區房房價就會有明顯的補漲。當然，東西城合并畢竟還沒有任何權威的消息來源加以證實。

　　三、二環內學區未來走勢的展望

　　無論哪里的房子，房價的走勢總體上是隨大盤走的，二環內學區房也不例外。但二環內學區房抗跌的性能無疑是最好的。未來的十幾年內，北京樓市的調控不會取消，但有時會收緊、有時會放寬，這都取決于經濟總體運行狀況和政治需要。

　　就大盤而言，未來十幾年北京的樓市總體上會保持退一步、進三步的態勢，調控收緊后抗風險能力差的區域就會立竿見影地跌一些，爾后又會恢復到比下跌前更高的地步，甚至可能出現報復性反彈。就二環內優質的學區房來說，一般的樓市調控可能基本不起作用，連退一步、進三步的現象都不會出現，而是會一直上漲，只不過漲幅有徐有疾。所以，那些最近買了學區房后擔心站在山崗而惴惴不安的家長們，其實大可以放寬心。

　　當然，這一切都是有時間限度的。未來十幾年后，到房價的拐點真正到來之時，大盤不再有上漲壓力之時，二環內學區房也很難再一枝獨秀，無限制地上漲下去。但不管怎么樣，即便有朝一日真的出現大的經濟危機、出現樓市的崩盤，北京二環內那些兼具地段優勢和學區優勢的學區房，可能也會是樓市崩盤的最佳避難所，有可能崩盤壓根不會殃及，即便最終難逃被殃及的命運，也會是受崩盤影響最小的區域。

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