第一套，91平630W，戶型圖如附件（11）。

　　看房感受：價格離譜，不能因為南北朝向就漫天要價，樓層二層視野較差，朝南又是樓拐角中的凹槽，客廳還是沒法擺沙發，廚房又是新造型，不考慮，pass。

　　第二套，還是二層，103平570W，由于有租戶只看到一個廳，明顯偏低的價格后面是什么原因呢？挨著火車道，一般來說這是一個很致命的缺陷，所以這個房子目前已經超過100人看但還是沒有下家。去看房的時候正趕上有一列火車駛過，關上窗戶其實還行，甚至沒有挨著二環吵，原因就是火車到了這里基本上都是減速進站，所以噪音減小。中介甚至詳細說了每天一共有多少班列車通過，最晚一班是多少等等，呃，可是心底還是不太能接受啊，pass。

　　（六）看房第六周

　　看到這里真是身心俱疲，而且似乎兩個學區內能看的都已經看到了，要么換學區要么等待新房源。與此同時，之前看的房子里面，抽屜胡同那套、東環居苑93平那套、新景家園80平那套也都相繼有了買主。局面還是很令我焦急。

　　在總結了幾周看房情況后，我和媳婦兒做出了一個重要決定：聯系之前的中介A并交納意向金，然后守株待兔。主要原因就是想等待東花市北里這片的新房源，而A所在的店就在附近，且業務比較熟悉，在之前給我倆留下了比較深的印象，因此考慮調動他的積極性來鎖定新房源。

　　Point8：關于意向金，這是新接觸的概念，第一次聽A說起大致的意思就是遠洋德邑的房子很搶手，很多人直接在中介那里交了意向金，因為看房看得多了對基本戶型也都十分了解，因此需求明確，只要房源一出，中介就會把意向金交上，然后按照交意向金的順序與房東排隊談判。但我理解，其實在這里意向金只是LJ用來區分客戶群體的一個手段，并以此來設定談判順序，也還算合理。通過LJ的系統能夠看到，在代售房源的頁面上會有類似某中介留的“客戶已交意向金，正在談判，請勿擾”的字樣。也沒有專門的意向金的合同，實際上簽的是定金合同，這個錢在交給中介后都會匯總到店長那里，也不會像中介說的那樣“在與客戶談判的時候讓其能夠看到買方的誠意”，其實所謂的誠意，是讓中介看到的。個人覺得適合于鎖定房源小區且市場比較熱的情況，因為你交了意向金之后也就意味著不愿意再折騰了。

　　媳婦兒交意向金之前看了一套東花市北里中區的房子，105平600W，戶型圖如附件（12）。

　　看房感受：很棒，雖然臨街擔不是很吵，但是產權有糾紛，好像是子女爭遺產類似的意思，唉，真是天不遂人愿，不過即便如此，我倆也沒排上，已經有人交了意向金占位。但這種房子還是敬而遠之吧，pass。

　　在交過意向金之后，我也有點心灰意冷，就想邊歇歇邊等著看看新房源。而A的態度則發生了180度大轉彎，開始頻繁給我打電話。

　　首先在周中告訴我剛上了一套法院拍賣的房子，很便宜，但我簡單一查就發現水太深，堅決pass。

　　到了周末，本以為可以休整一周了，結果周六上午，接到了A的電話，說有一套東花市北里東區的房子，房東之前好像一直不太想賣但現在又說可以了，戶型和之前看的81平那個基本一樣，也是要價500W，在二層，所以不用看就能斷定是我要的需求。

　　但穩妥起見，我和媳婦兒還是馬上準備出門看房，因為里面有租戶，只有10點到11點可以，這算是一個缺點。

　　看了的情況和想象得差不多，這次我不想再遲疑了，便讓A告知房東可以談談了。此時唯一的變數，就是這個房子不唯一，有大約23W的個稅。

　　第二天談判不太順利，房東阿姨人不錯，但就是講不下來價，中間的談判過程不表，單說最終我和媳婦兒基本接受了這個價格，結果在具體談論細節的時候才發現個稅金額是與貸款金額直接相關的，再仔細一算，按照我倆計劃得貸款額度居然還要再多20W的個稅，這個我倆無論如何無法接受，最終也沒有辦法，談判中止，真是讓人神傷的一天，而A顯然也很沮喪。

　　再后來，我和媳婦兒回家重新計算資金，并向雙方父母尋求幫助，最終湊到了最低個稅所需的首付，在看房第七周的周中簽訂了合同，為此次學區房看房之旅畫上句號（當然后面還有很多手續沒辦）。

　　這個時候，之前看過的天嬌園74平、新景家園73平也已成交，金世紀嘉園那套和東環居苑1層那套也已停售。也就是說，我和媳婦兒整個過程看過的18套房子中已經有一半成交或是停售，這才僅僅一個半月啊。

　　Point9：說說中介吧，整個過程中接觸了四五個中介，感覺個體差異還是非常大的，而找到一個業務純熟尤其是說話利索能把事說明白的中介很是關鍵，A在這里面就是典型，C也不錯，每次看房都會將每套房子的戶型圖打印出來并標注關鍵信息，很有心；每個中介都是有級別的，分為M序列和A序列，區別在于一個就是單干，一個可以帶著徒弟，所以盡量可別選到只是徒弟級別的中介；目前的二手房市場是LJ一家獨大，但其實只要出了房源，其他家都會想辦法和房東聯系，甚至會相互爭搶，MT和LJ一樣都是2.7，WAWJ2到2.2左右，因此開始看房可以從這里看起，如果真有比較好的房源入手的話手續費要少很多，當然跳單不再討論范圍之內；所有中介都會期待你決定買房，具體談判的時候在你猶豫不決的時候也會組團忽悠，這時要保持冷靜，有自己的判斷力，要去判斷中介說的有沒有道理，不能因為一堆人在你耳邊嘮嘮叨叨而產生逆反心理“我就是不聽你的”，這次A提到的一個房價還會繼續上漲的理由就是“2011年2月16日北京公布了貫徹國八條的通知，連續5年繳納社會保險限購一套住房”，據他的說法頒布這條法規后就有一大堆人將社保遷至北京上繳，而2016年馬上就是滿5年的期限，應該是推動房價的一個因素。我回去仔細查了查，所言屬實且分析合理，那我就選擇相信。

　　整個過程描述得很絮叨，但我想通過更為詳細的過程描述來展現整個學區房購買過程中購房者的心理變化以及考量因素。算是一個參考吧，希望能夠對選擇同一區域的家長有所幫助。

　　（1）天嬌園74平

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