孩子幼升小，買學區房趕早不趕晚　

　　專家建議

　　選房就專心致志選好房；選學校就專心致志選最合適的學校。大不了將來選好學校后在學校周邊租房住，自己的房子再租給別人。

　　買房的時機選擇：樓市調控政策穩定期

　　每一次樓市調控政策都會使房價有或長或短一段時間的穩定期，這個時段往往是換房的好時段。尤其是對于郊區換城區、小房換大房、總資產低的房換總資產高的房來說，更是如此。因為買賣房屋并不像股票和黃金買賣，幾分鐘須臾可得，通常一個交易完成就是一兩個月，尤其是牽涉到貸款更是如此。萬一碰上這里一邊賣那里一邊漲，那就是損失了。當然也有可能這里一邊賣那里一邊跌的情況，但這種情況這么多年來恐怕只有過兩次，一次是上世紀九十年代后期，中國的樓價下跌得厲害。張五常說上海比較高級的樓價從二萬六千元一平方米下降至八千，其他大城市的跌幅比率類同。理由明確：朱總理大手調控，中國的通脹率從百分之二十以上調控到負百分之三以下的通縮。另一次是2008年全球金融危機，大家都看不清方向，恐慌，結果很快就政府救市逆轉了。

　　這次的情形跟上兩次都不太一樣。雖然連政策制定者也未必能夠清楚地知道接下來房價到底會漲會跌、漲跌多少、什么時候漲跌——這些實在是上帝都未必知道的事，但任何事理，背后總有一些邏輯和規律可尋：

　　過去幾十年中國經濟高增長，先富階層花不完的錢，最安全的財富倉庫迄今只有兩個：樓市和黃金。張五常說去年中國的股市表現全球最差或近于包尾。珠寶玉石藝術品等收藏品的表現好，但好于收藏的癮君子只是一小撮的人。

　　山西煤礦私人退出、珠三角、江浙地區小商品和低端加工業不景氣，實業家向資本家轉換，這個趨勢一時也難以逆轉。

　　許小年先生微博《關于經濟學的誤解》說：“供需決定房價？”

　　專家認為這種觀點是錯誤的。預期而不是當期供需決定價格。理解了預期，晚上就不必去小區數電燈了，空置率再高，房價也下不來。黃金的空置率是多少？接近100%，誰買黃金是為了使用？預期通脹和有限供給決定金價。未來需求由城鎮化、婚齡人口、通脹預期等因素決定，十八條對這些因素基本沒影響，卻改變了市場對供給的預期。未來供給下降。政策多變，地產商謹慎觀望，開發速度放慢，未來供給下降。”

　　市場對中長遠未來的預期并沒有改變

　　2月22日，繼CBD核心地塊之后，有北京二、三環之間最后一塊“黃金寶地”之稱的豐臺麗澤金融商務區兩地塊分別經過70輪和80輪激烈競爭，以10億元和9.1億元成交。樓面均價均超1.6萬元/平米，成為兔年新地王，價格僅次于去年12月底成交的CBD核心區6地塊均價。短期內，由于成交慘淡，多數開發商都會韜光養晦，既不急于推盤和建樓，也對拿地抱著謹慎態度，現金為王保存實力。導致中短期供給預期減少。1000萬套保障房只能保戶籍人口，與洶涌澎湃的外來人口急需的商品房是各走各的陽光道。再說，1000萬套保障房資金缺口在萬億元以上，如果地方政府舉債，亦有可能推高通脹預期當然，只要政策再加壓，房價短期內是有降的可能的，但亦可能殃及就業、征地等其他經濟池魚。

　　綜合分析，對于眾多家長對是否購買學區房或換房的問題，如果家長抱著良好的心態，那么買學區房和換房就趕早不趕晚吧！

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